本文摘要：2020年1月9日，第一太平戴维斯公布《2019年西安房地产市场总结与2020年未来发展》报告，对西安2019年招商地产展开多方面总结和未来发展：2019西安办公市场出租市场需求承压，消费者服务行业位居全年出租成交价面积第二，业主方提高综合服务，写字楼运营转入精细化服务周期。

2020年1月9日，第一太平戴维斯公布《2019年西安房地产市场总结与2020年未来发展》报告，对西安2019年招商地产展开多方面总结和未来发展：2019西安办公市场出租市场需求承压，消费者服务行业位居全年出租成交价面积第二，业主方提高综合服务，写字楼运营转入精细化服务周期。2019年零售追加供应量为五年新高，品牌调整活跃，核心商圈调改焕新谓之注目，全市平均值空置率上升。甲级写出楼市场2019年，西安甲级写字楼袭港工业园天安人寿中心、新的长安广场二期、万科金域国际；经进西北国金中心以及曲江的莱安中心T6五个追加项目入市，总计32万余平方米，推展甲级写字楼总存量至188万平方米。

除高新区以及城北有项目启用之外，曲江板块阔别5年之后步入又一甲级写字楼入市，该项目的启用强化了曲江商务氛围的挤满。在去年市场需求集中于放量后，今年出租市场需求快速增长承压，全年全市甲级写字楼清净招揽量仅有15万平方米，同比上升51.4%。

出租市场需求的回升加之追加供应的快速增长，造成全市空置率下降4.2个百分点至33.5%。供需两端双重压力的影响促成业主租金预期上升，年内全市平均值租金呈圆形持续上升趋势，至年末报103.7元每平方米每月，同比上升1.1%。

在市场需求末端，全年甲级写字楼追加出租尤为活跃的前三大行业依序为金融（26%）、消费者服务（18%）和信息技术（15%）行业。某种程度作为西区最重要的商务城市，成都和重庆的甲级写字楼市场皆以金融、房地产及信息技术三大行业为主要办公出租市场需求来源。

与之比起，西安市场的消费者服务行业市场需求醒目，从子行业来看，教育类贡献了消费者服务行业面积的85%。西安得天独厚的高校资源，浓烈的教育氛围以及较不具竞争力的成本优势为教育企业获取了较好的发展土壤，促成西安沦为教育企业注目的主要城市，助推市场消费者服务行业成交价活跃，位列全年写字楼行业来源第二位。2019年，在全国金融体系之后从去杠杆向大位杠杆政策改变的基调下，西安金融行业稳步发展，金融政策反对、金融人才挤满、金融生态环境三个方面大大提高。较好的发展持续助推办公市场金融行业出租市场需求的持续获释。

金融业市场需求位居年度追加成交价行业首位。在细分行业中，投资管理类和保险类企业市场需求最低，分别贡献了金融成交价面积将近四成，是西安人民投资心愿及保险意识很快提高的有力证明。近年西安市对软科技领域创意创业的关注度持续提高，并从奖励扶植、成果转化成、人才引入等多个方面给与政策反对，西安科技产业以求较慢发展。除大大引进行业头部企业外，也培育了众多中小型的初创企业，涉及办公市场需求持续获释，助力2019年信息技术行业占到比位列甲级写字楼出租面积市场需求行业来源的第三位。

随着优质写字楼的大大入市变换市场需求上升的压力下，业主方提高综合服务，写字楼运营转入精细化服务周期，通过提高租户在楼宇办公环境中的综合服务来减少租户的维系力度。例如，加装智能形同虚设提高楼宇企业商务安全感；举行节日活动、给与人文关怀，提高租户员工的幸福感；建构社交机会，强化楼宇租户间联系，提高社交感觉。未来发展2020，预计西安甲级写字楼市场将步入15万平方米追加供应，或将推展总存量突破200万平方米。

在西安经济结构大大调整优化的背景下，消费市场、文化旅游、信息技术及文化娱乐等行业近期市场展现出出色，将促发更加多涉及行业的出租市场需求获释，为全市写字楼的活跃获取了有力承托。零售物业市场西安零售物业市场年内袭港5个优质新项目开业，为市场带给总计大约47万余平方米追加供应，为西安零售市场将近五年新高。归功于全市各个区域稳定发展，西安商业遍地开花，目前市场呈圆形区域存量平衡状态，存量最低与低于区域之间仅有差距4%。

今年追加物业类型以区域及社区型商业居多，凯德御锦城的入市让城东区域活力焕新的。在新型消费习惯和购物中心的影响下，传统百货业态危机大大，物业老旧及生活休闲娱乐业态占到比低等因素导致竞争力下降，今年全市袭港三家百货紧店，近三年内总计闭停七家，亦折射出百货面对的种种困境。目前，西安市零售物业总存量大约579万平方米。另外，今年大华1935的开业受到注目，文创型改建项目的入市加添了西安市场零售物业的多样性。

受到去年追加供应井喷连锁影响，2019年西安零售市场竞争激化，品牌持续调整全市空置率持续上升，同比下跌0.9个百分点至4.5%。核心商圈城墙内购物中心市场需求显露出疲态，空置率同比下降3.6个百分点至7.9%，而非核心区域由于部分开业亲率不高的项目入市推展空置率同比下降0.4个百分点至3.9%。

面临白热化的竞争，众多项目展开大力调整改建，意欲通过品牌更迭升级及业态结构优化提高竞争实力。部分项目运营状态较好，业绩上升推展全市租金微涨0.4%，报286元每平方米每月。年内亲眼诸多国内外知名品牌首次转入西安，还包括韩国潮流品牌Gentle Monster、法国奢华品牌Chanel在SKP开店；瑞典户外品牌FJALL RAVEN西北首店、美国潮牌Heron Preston大陆首店落子中大国际中心；加拿大时尚运动品牌Lululemon、美国时尚休闲娱乐品牌Hollister现身大悦城；丹麦智玩品牌Lego于核心区域王府井百货首层开店。

在全国化妆品市场很快快速增长的背景下，国际香化品牌大大涌进西安，全市香化品牌非常丰富度持续提高。大融城首层打造出美妆专属区域，引进更加多国际美妆品牌；赛格在其原先非常丰富的美妆阵营中又新开Nars、COLLGENE、焕自己以及丝芙兰等品牌为消费者获取更加多元化自由选择。南门王府井新的布局，美妆引进LAMER、CPB及Chanel等国际品牌。

Jo Malone首入购物中心自由选择在标杆项目大悦城开店。在她经济的蓬勃发展的背景下，加之香化消费渐趋高端化及年轻化，预计高端香化市场潜力减。2019年，咖啡及网红茶醉在西安大大加码。

品牌咖啡选址范围越发普遍，除在标杆项目中大国际南大街店和世纪金花时代广场店首层新的进两家星巴克（市场需求面积:150-350平方米、已入驻974家购物中心、今年计划进600家）臻选店，以及之后在一些社区商业拓店外，今年观得星巴克入驻袁家村，自由选择院落式布局打造出文化情景交融店。瑞幸咖啡则入驻低新华清科技园修筑展览馆内唐诗主题店谋求现代与古韵的融合。

网红茶饮快速增长扩展，奈雪的茶、喜茶和楽楽茶顺利抢驻西安标杆项目。奈雪的茶于大华1935班车奈雪的酒屋Bla Bla Bar，为西安茶饮市场展现业态多元化发展的可能性。大量优质项目在非核心区域的开业加快西安商业格局的转变。以钟楼为中心的核心商圈早期在古城零售市场具有最重要的地位和意义，不受交通及物业陈旧等原因的影响，且西安市场内新的入市的外来开发商地标项目皆落址于其它商圈，近期古城商圈的辐射力和影响力却不比当初，百货涨潮、购物中心项目空置率下降。

年内核心商圈项目调整改建迹象显著，典型案例还包括：中大国际通过区域主题空间的打造出，重新加入文化和潮流元素，提高项目餐饮及生活休闲娱乐的非零售业态份额，以超过优化业态结构、引聚个性化消费人群。在区域未来几年无追加项目开业的情况下，存量改建或将沦为区域新的绽放活跃的重要途径。未来发展2020年，市场将步入60余万平方米追加供应，但项目皆布局于非核心商圈，在没新项目为核心区域流经新鲜血液的情形下，西安核心商圈面对的挑战减，如何调整创意，使项目重逢人气将沦为最重要议题。

随着西安夜间经济的蓬勃发展，仅有时段零售业的发展或将推展未来休闲娱乐餐饮、酒吧等业态持续获释活力；品质消费和家庭消费未来将持续攻占主流趋势，生活用品、家具家居；以及亲子、文化娱乐涉及业态未来将会维持活跃。

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